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2019年房地产新晋并购王 世茂今年能重回TOP 10吗?

发布日期:2019-09-03 18:45   来源:未知   阅读:

  自年初上任总裁后,许世坛已经第二次率队出席业绩发布会。和往年一样,世茂房地产下称“世茂”)2019年中期业绩发布会依然选择在香港举行。

  面对台下的长枪短炮和投资者、分析师、媒体的追问,许世坛显得相对轻松,时不时还开个玩笑,抖个金句。

  许世坛轻松的底气来自于世茂业绩稳定增长的状态。2017年迈过千亿,2018年收入增速创新高,距前十仅一步之遥;2019年上半年成为行业新晋“并购王”,赚足眼球,营收也攀上同期新高......

  在许世坛看来,通过这几年的调整,世茂销售增速维持在一个比较好的速度;另一方面,高速扩张状态下项目的质量整体水平和客户满意度保持在行业前三;此外,物业、酒店服务的发展势头良好,已和投行密切沟通并计划2021年分拆上市。

  今年上半年,世茂签约额达1003.4亿,同比上涨38.7%,权益后签约额排名第11位,已完成全年2100亿元签约目标的47.8%。

  期内,世茂营业额上升32.9%至565.64亿,实现核心利润75.8亿,同比上升23.8%;股东应占核心利润53.1亿,同比上升20.6%,股东应占核心业务净利润率为13.7%。

  事实上,受调控收紧及市场波动影响,房地产行业整体增速较2018年显著放缓。降速求稳促回款,主动优化财务指标,削减投资拿地费用成为不少房企的选择,但世茂稳中求进,克而瑞数据显示,上半年世茂是TOP20销售增速最快的房企。

  “上半年排名前20的企业增速平均在12%左右,世茂增速接近40%,我相信全年会比40%更高一点。”在许世坛看来,当前的市场和政策环境对世茂这类负债较低,且有酒店、物业、商场平衡风险的企业,反而是一个好机会。

  上半年,世茂共获取60块土地,总价约788亿,新增土地计容建筑面积1412万平方米,新增货值约2500亿。其中,通过收并购而来的项目占比达到七成。截至6月30日,世茂权益前土储面积约 6407万平方米,权益前土储货值超10500亿。

  连续吃下泰禾、万通、粤泰、明发等房企项目,大举收并购的世茂被称为行业新晋“并购王”。但许世坛并不喜欢这个标签,“新晋并购王是媒体说的,我们并不希望被这么定义,我们认为这是一种合作共赢。”

  “首先,这些并购是安全的。其次、并购有一个好处,可能对方已经开发了一半,我们买进去再卖就很快。对于并购合作项目,我们都会要求10到12个点的税后利润,毛利可能也会要求接近30%。”

  许世坛透露,世茂收并购获取的项目很多并不需要公告,数量不止外界看到的这么多;其中,不乏Top10房企的身影。

  总体来看,世茂财务指标仍相对稳健。半年报显示,上半年世茂实现回款813亿元,同比上升47.8%;账面现金为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿;净负债率为59.6%,已连续第8年维持在60%以下的较低水平;上半年借贷成本控制在5.6%左右,处于行业较低水平;偿债能力方面,短期借款为320.6亿元,占总借款28%,现金比率1.6倍,短期内无偿付风险。

  对于收并购机会,许世坛保持开放态度,但他也强调要谨慎稳健。“今年刚好大家都缺钱,给了我们很多合作的机会,而且很多都在一二线城市,包括对大湾区的布局也在深化,我觉得这些都是和以前不一样的地方,但风险控制还是最主要的。”

  “下半年我们会把这个(收并购)要求再提得更高一点,因为现在融资也更困难了,市场不确定性也更大了,出于安全考虑,我们会更谨慎稳健地进行并购合作。 ”许世坛称。

  据了解,世茂在投资拿地上划定了一条安全线亿回款计算,世茂今年权益前拿地金额预算为1000亿,上半年已使用788亿,下半年约剩余三成额度。

  但许世坛坦诚,全年拿地额度预计会比1000亿更多;在他看来,下半年好的收并购机会更多。

  “新增的2500亿货值大概会有三份之一可做今年的可售资源,大概是800亿。”许世坛表示,“希望这800亿中可以卖一半,也就是400亿,这400亿是在2100亿年度目标以外的。”

  言下之意,2100亿的年度销售目标并不是世茂的最终标准,而只是条及格线%位于一二线和强三四线城市。许世坛表示,去化率达到37%即可轻松完成年度销售目标。而为了冲刺更高业绩目标,内部预估去化率会提到50%,这意味着,世茂今年销售额达到2500亿并非不可能。

  据许世坛透露,世茂大概率三季度会达到1700亿以上的销售额,追平2018年全年业绩。

  尽管土储和货值上做好了充足准备,但面对分析师提问会否上调年度销售目标,许世坛表示基于对下半年市场的谨慎看法,暂时不会调高销售目标。

  就今年的总体市场情况,许世坛预测,今年市场体量应该能达到15万亿左右,销售额超过2500亿才有可能进前10。

  但对市场一直热议的世茂今年能否重回前10的焦点问题,许世坛表示内部没有这样的想法,并表示世茂长远的目标还是要超过行业的平均增速。

  “我相信(今年)行业前20也就是20%左右的增速,如果人家增速20%,那我们希望自己可以达到40%,甚至更高,我们应该不断进步。当然前进一名或两名,我们没考虑这么多,反正我们就是要进步,就是要超过同等级同体量的企业。”许世坛称。

  此前世茂2014年行业第8位。随后在2015、2016年两年里,世茂主动采取收缩策略,着力于改善财务状况和降低负债水平。

  2017年起,主动调整后的世茂重回规模增长赛道,同年销售额破千亿;2018年,销售额1761亿排在行业第11位。

  他随后表示,对于世茂当前的团队建设很满意。一方面,团队激励机制,经理人积极性调动方面近年卓有成效;另一方面,项目质量和客户满意度回升至行业前三,未受积极扩张影响。此外,收并购和土地储备方面的表现,也令许世坛感到满意。

  对比上半年房企销售排行榜,世茂距排在第10位的龙湖仅53亿的差距,世茂并非没有机会继续前进。

  2019年上半年,世茂非物业销售收入为33.2亿元,同比增加75.3%,非物业销售营业收入占比达5.9%,较2018年同期增长1.4个百分点。

  酒店业务方面,截止6月30日,世茂自持酒店已开业22家,拥有客房数量近7000间,实现营业收入10亿元,同比增加13.2%。此外,世茂携手喜达屋资本成立的世茂喜达,截止6月30日旗下运营及管理78家酒店,已有11家投入运营,67家在开业筹备中。

  许世坛透露,今年酒店可能会有20多亿的营业额,明年希望超过30亿,后年希望超过40亿。此外,世茂喜达今年计划签到一百多家,明年签到200多家,并开业50家,世茂计划在2021年与喜达屋签约合作数量到300家,开业超过一百家。

  物业板块,通过合作并购海亮物业、三远物业,扩大物管规模。目前在管理面积已经超过1亿平方米,世茂服务计划在三年内实现在管面积达到3亿平方米。

  据悉,未来世茂多元化将在酒店、商业、住宅、医疗、文化、教育等领域持续发力,并着重在物业、酒店、商业办公、娱乐板块加大投入,计划2021年将酒店、物业拆分上市。

  业绩会现场,许世坛在做业绩总结不无骄傲地说:我们已连续三年保持“有品质的高速增长”。

  从“少帅”到总裁,许世坛如今奋起直追,距重返前10仅一步之遥。接过权杖的许世坛上半年交出了一份不错的成绩单,全年销售目标也大概率会超额完成。但很显然,发布会上诸多表态证明,许世坛不会仅仅满足于此。

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